Ситуация в жизни бывают разные и в какой-то момент, одна из сторон договора аренды пожелает его расторгнуть. В таком случае, опираясь на действующее законодательство и положения самого договора, другой стороне необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды, перед тем, как непосредственно перейти к процедуре расторжения и возврата имущества.
Общие положения
Стороны договора аренды вправе расторгнуть соглашение (статья 450 ГК) в следующих случаях:
- по обоюдному согласию;
- по требованию одной из сторон через обращение в суд.
Вам будет интересно:Какие документы нужны для продажи земельного участка: полный список, порядок оформления
В статье 450.1 ГК прописана процедура одностороннего отказа от соглашения. В этом случае не нужно обращаться в суд, а лишь потребуется уведомление о расторжении договора аренды от одной из сторон сделки. Несмотря на то что данная статья появилась в кодексе в 2015 году, судебная практика по этому вопросу неоднозначна.
Несомненно, придется уведомить сторону о расторжении соглашения, если договор заключен на неопределенный срок. Также потребуется уведомление, если в договоре есть оговорка об автоматическом продлении срока действия.
Если же стороны пришли к обоюдному соглашению, то они могут даже миновать процедуру направления писем и сразу составить и подписать соглашение о расторжении.
Как составить письмо?
На уровне нормативных актов не существует унифицированной формы, по которой можно составить письмо с инициативой о расторжении договора. Однако на практике, такие письма достаточно часто составляются и уже сложились в деловом документообороте определенные правила, которые следует соблюдать, чтобы к письму у судьи или у стороны сделки не возникло никаких вопросов.
Образец письма на расторжение договора аренды помещения должен составляться с соблюдением следующей структуры текста:
- реквизиты стороны договора, которой направляется письмо (Ф. И. О., ОКПО, паспортные данные, организационно-правовая форма, то есть должна содержаться вся идентифицирующая информация, которая позволит четко установить получателя письма);
- реквизиты отправителя, с такими же полными данными, какие прописываются для адресата;
- наименование документа;
- информация с реквизитами договора аренды;
- описательная часть, то есть когда и где был заключен договор, предмет договора;
- далее прописываются пункты договора либо статьи закона, которые были нарушены получателем письма и являются основанием для расторжения сделки, факты, подтверждающие неправомерность поведения;
- в заключительной части прописывается желаемая дата расторжения договора;
- в конце документа прописывается перечень прилагаемых документов, если они есть;
- дата, подпись и ее расшифровка (при наличии, ставится печать предприятия, ИП).
Письмо о расторжении договора аренды арендатором (образец прилагается ниже), составляется по той же структуре.
Права арендодателя
Право на обращение в суд с требованием о расторжении арендной сделки возникает у арендодателя в следующих случаях (статья 619 ГК):
- когда другая сторона сделки существенно нарушает условия договоренностей прописанные в ней;
- самовольное использование имущества не по назначению;
- неоднократные нарушения условий договора арендатором;
- ухудшение состояния имущества вследствие деяний арендатора;
- если сторона сделки два и более раз подряд не оплачивает арендную плату;
- в случае непроведения капитального ремонта недвижимого имущества арендатором, если это предусмотрено условиями сделки либо нормативными актами.
Перечень оснований стороны вправе расширить условиями договора. Главное, чтобы перед обращением в суд, уведомление о расторжении договора аренды, арендатором было предварительно направлено арендатору. В противном случае ни один суд не примет иск к рассмотрению. Уведомление следует направить обязательно по адресу, который указан в реквизитах договора, даже если письмо вернется, все равно это будет расценивать, как надлежащим исполнением требований законодательства.
Пример составления обращения
Уведомление о расторжении договора аренды (образец, который подойдет для арендодателя) выглядит так:
Наименование и реквизиты сторон
(получателя и отправителя)
Адреса сторон
По договору №… от …дата..
Настоящим письмом уведомляем Вас, что на основании пункта…договора (статьи закона) о своем намерении расторгнуть договор аренды…номер…дата…, заключенный с целью передачи недвижимого имущества,…расположенного по адресу…
Прошу вывезти из вышеуказанного здания (помещения), принадлежащее Вам (Вашему предприятию) имущество и привести предмет договора в состояние, в котором оно передавалось в аренду, на основании пункта…договора и акта приема-передачи от ..дата.., который является неотъемлемой частью вышеуказанного соглашения, в срок до…дата….
Приложения: к примеру, копия договора и акта приема-передачи.
Должность арендодателя…подпись… ее расшифровка.
Если письмо составляется от юридического лица, то при наличии проставляется печать и используется фирменный бланк предприятия.
Права арендатора
В статье 620 ГК прописаны условия, при которых у арендатора возникает право на судебное расторжение сделки:
- если ему не предоставлены условия для пользования имуществом, к примеру, в срок оговоренный в договоре, предмет сделки не был передан;
- если арендодатель умолчал о существенных недостатках имущества и вторая сторона не может использовать его полноценно;
- арендодатель не пожелал провести капитальный ремонт, который был предусмотрен условиями контракта;
- если имущество приходит в негодность не по вине арендатора.
В данном случае, письмо о расторжении договора аренды, арендатором должно быть направлено арендодателю также перед обращением в суд, иначе иск не будет принят в производство. Четких сроков, в которые арендодатель должен ответить в законодательстве не прописано. Если опираться на судебную практику, то суды считают разумным сроком – не менее 30 дней.
Составляем письмо от лица арендатора
Уведомление о расторжении договора аренды квартиры от лица арендатора может составляться по следующему образцу:
Наименование и реквизиты сторон
(получателя и отправителя)
Адреса сторон
По договору №… от …дата..
Между …название сторон…дата… был заключен договор найма жилого помещения. На основании пункта ….вышеуказанного договора, арендодатель обязуется….. Однако с вашей стороны требования этого пункта не были выполнены, что является нарушением…пункта договора… На основании вышеизложенного, предлагаю расторгнуть договор аренды квартиры в многоквартирном доме по адресу…..в срок до…дата…. Свои вещи вывезти обязуюсь в срок…до… и передать ключи до….
Приложения…
Ф. И. О. арендатора и расшифровка подписи, дата составления документа.
Если в договоре не прописан другой срок, то арендатор должен направить письмо о прекращении сделки за три месяца, до предполагаемой даты освобождения помещения.
Письмо о расторжении договора аренды или о неисполнении обязательств по сделке?
Судебная практика однозначно разграничивает уведомление и о расторжении, и о неисполнении обязательств. Если сторона намеревается заставить другую сторону выполнить обязательства по договору, то другой стороне сделки она должна направить уведомление о том, что ей необходимо выполнить определенные требования контракта. Такое письмо не является предложением о расторжении соглашения.
Для арендаторов не предусмотрена на уровне законодательства обязательная отсылка-письмо о том, что арендодатель обязан выполнить те или иные условия договора. Однако если арендатор желает расторгнуть договор, то уведомление о его расторжении он обязан выслать другой стороне в обязательном порядке.
Сроки
Если одна из сторон хочет расторгнуть сделку в одностороннем порядке, то она обязательно должна уведомить другую сторону о своем решении, перед тем как обратиться в суд. Обычно в договоре отдельно прописываются сроки, когда сторона, пожелавшая прекратить отношения, должна обратиться с инициативой к другой стороне. В законодательстве установлено, если речь идет о движимом имуществе, то сторона должна направить уведомление о расторжении договора аренды за 1 месяц. Если предмет договора – недвижимое имущество, то за 3 месяца.
В случаях, когда сторона, которой направлено предложение о прекращении взаимоотношений не отреагировала, и срок при этом не указан в договоре, то на ответ дается 30 дней, по истечении которых можно обращаться в суд.
Как уведомить о своем решении другую сторону соглашения?
В данном случае никаких особых требований нет, письмо о расторжении договора аренды можно переслать по почте (лучше всего заказным письмом и с описью вложений) или передать нарочным, с отметкой о получении на втором экземпляре.
Если сторона, которой направлено письмо, составило отказ, то его следует направить другой стороне также по почте или передать нарочным, чтобы были доказательства передачи ответа.
Нецелесообразно отправлять письмо по электронной почте, такой способ может выступать лишь как дополнительный способ уведомления.
Также следует помнить, что сам факт освобождения помещения арендатором не является поводом для расторжения сделки и не освобождает последнего от выполнения своих обязательств, предусмотренных договором аренды.