Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимого имущества представляет собой размер ее цены, рассчитанный в соответствии с порядком, утвержденным на законодательном уровне. Рассчитанная сумма указывается в сведениях кадастра недвижимости и применяется в частности для расчета имущественного налога.

Кто устанавливает кадастровую стоимость имущества

Установление цены для кадастра требуется в отношении всех объектов, которые фигурируют в Едином реестре. Это земельные участки, дома, квартиры, а также другие объекты, их части и доли.

Вам будет интересно:Отключили свет за неуплату: что делать, сколько стоит подключение

Расчет кадастровой стоимости участка или дома осуществляется профессиональным оценщиком, к которому обращается либо государственный орган, уполномоченный вести реестр, либо правообладатель объекта недвижимости. Оценщик является независимым специалистом, имеет необходимые знания и опыт, является членом соответствующей саморегулируемой организации.

При расчете суммы для указания в кадастре, оценщик применяет и учитывает множество обстоятельств, условий и коэффициентов.

Как часто производится перерасчет стоимости недвижимости

Вам будет интересно:Какие документы нужны для выписки из квартиры: перечень, особенности, рекомендации юристов и примеры

Закон устанавливает сроки, в которые расчет кадастровой стоимости должен производиться заново. Такой перерасчет необходим, поскольку меняется экономическая ситуация, а соответственно, перемены касаются и рынка купли-продажи земли, домов, квартир, кроме того, имущество подвержено износу. Однако и слишком частое изменение цены, а значит и суммы налога, также противоречит интересам граждан и организаций, являющихся плательщиками налога.

В связи этим государством были введены ограничения. Массовая оценка недвижимости должна производиться один раз в три года, а для крупнейших городов – один раз в два года.

Расчет стоимости квартиры

Вам будет интересно:Снятие с регистрационного учета по месту жительства: причины, документы, сроки

Чтобы произвести расчет кадастровой стоимости дома или квартиры, необходимо учитывать такие факторы, как:

• месторасположение дома, в котором расположена квартира;
• близость к метро, транспортным развязкам;
• близость к социальной, коммунальной инфраструктуре (школа, детский сад, почта, банк, больница, поликлиника, магазины);
• этажность дома, этаж расположения квартиры;
• год постройки дома, год последнего капитального ремонта;
• метраж квартиры;
• экономическая и экологическая обстановка в населенном пункте;
• общее состояние рынка купли-продажи на год составления отчета.

Таким образом, итоговая цена имущества будет складываться, исходя из многочисленных факторов.

Расчеты по земле

Чтобы понять, как проводится расчет кадастровой стоимости земельного участка, необходимо знать, что она включает в себя тщательный учет всех характеристик земли.

В первую очередь, это - площадь. Понятно, что стоимость участка будет тем выше, чем больше его площадь. Но не стоит забывать и о том моменте, что для некоторых видов деятельности необходим земельный надел определенной площади. Например, для строительных целей земельный участок должен быть не менее определенной площади, установленной в нормативах, регулирующих выдачу разрешения на строительство. Соответствие площади участка данным нормативам увеличит его стоимость.

Учитывается перечень строений, сооружений на участке. Важным фактором будет являться наличие на земельном участке подведенных к нему линий электропередачи, водопровода, газопровода.

Местонахождение земли - один из существенных факторов. Здесь учитывается регион страны, погодные условия, характерные для него, близость расположения участка к населенным пунктам и транспортным магистралям, особенности нахождения земли относительно других участков, природных объектов, промышленных предприятий. Очевидно, что близость к водному объекту повлияет на цену в сторону ее увеличения, а соседство с целлюлозно-бумажным комбинатом удешевит земельный участок.

Немаловажным фактором в оценке будет являться принадлежность земли к определенной категории (земли городов и поселков, огородничество, садоводство и другие), а также виду разрешенного использования (для строительства многоэтажных домов, для ведения сельского хозяйства, садоводства и так далее).

При подсчете также применяется так называемый переходный коэффициент. Он рассчитывается по сложной формуле, в зависимости от различных характеристик земельного участка и особенностей территории. Под силу произвести такой расчет только профессионалу.

Расчет кадастровой стоимости имущества – сложный процесс. Не напрасно даже законом предусмотрено обязательное обращение за расчетом к независимому оценщику, обладающему определенными критериями, знаниями и опытом для осуществления такой деятельности.

Как узнать сведения об имуществе из доступных источников

Необязательно знать, как рассчитывается кадастровая стоимость, если обратиться в уполномоченный орган, где хранятся сведения об объектах недвижимости. Таким органом является Росреестр и ее территориальные отделения. Через многофункциональные центры можно обратиться за получением выписки из ЕГРН в отношении конкретного объекта. В этой выписке в специальной графе будет указана оценка, актуальная на день выдачи документа. Подобные сведения являются открытыми и получить их может не только собственник недвижимого имущества или государственный орган, но и любое заинтересованное лицо.

Публичная кадастровая карта

Существуют и другие открытые источники сведений о недвижимости, электронные программы, доступные вниманию всех желающих. Любой земельный участок на территории России отображен на Публичной карте и в отношении него уже произведен расчет кадастровой стоимости. Чтобы узнать всю информацию о нем, достаточно знать уникальный номер участка, либо его точный адрес. Этот ресурс представляет собой огромную карту страны, а при нажатии на интересующий участок, в левом верхнем углу всплывает табличка с перечнем всей открытой информации об объекте, включая оценку.

Специально для Санкт-Петербурга разработана Региональная геоинформационная система, которая содержит сведения обо всех объектах в пределах города.

На сайте Росреестра также можно получить информацию об участке земли, квартире, доме, зная номер объекта, либо его адрес.

Особо следует подчеркнуть, что информация из данных источников предоставляется абсолютно бесплатно для всех заинтересованных лиц.

Самостоятельный расчет кадастровой стоимости

В этом нет ничего сложного. Зная налог на имущество, который собственник платит ежегодно, очень просто понять, как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости.

Физические лица платят налог на имущество, который составляет 0,1 % от его стоимости. К нему относятся квартиры, частные жилые дома, части квартир, комнат. Каждый год налоговый орган направляет в адрес собственника уведомление о необходимости уплатить налог и указывает сумму налога. Исходя из суммы налога, кадастровая стоимость имущества считается путем умножения размера налога на 1000.

Пример расчета кадастровой стоимости квартиры:

• Размер налога – 3 100 рублей.
• Ставка налога – 0,1%.
• Стоимость квартиры – 3100*1000= 3 100 000 (Три миллиона сто тысяч) рублей.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земли

По аналогии с имущественным налогом самостоятельный расчет стоимости земли осуществляется с помощью информации о размере земельного налога.

Законодательно установленная ставка земельного налога равна 0,3 % от стоимости участка. Имея информацию о сумме налога, достаточно умножить данную сумму на 3000 и получится размер кадастровой стоимости земельного участка, официально установленный государством.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка:

• Размер налога – 124 рубля.
• Ставка налога – 0,3 %.
• Стоимость участка – 124*3000= 372 000 (Триста семьдесят две тысячи) рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимого имущества

Кадастровую или инвентаризационную стоимость недвижимости рассчитывали в нашей стране давно. Долгие годы цена из государственного реестра была существенно ниже рыночной – реальной суммы, за которую вещь может быть реализована. На сегодняшний день современные методики расчета позволили максимально приблизить цену недвижимости, указанную в государственном реестре, к рыночной.

Очевидно, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. В случае выявления такого превышения правообладатель вправе обратиться либо в специальную комиссию Росреестра по рассмотрению споров, либо в суд.

При обращении в суд обладателю имущества лучше предварительно запастись заключением профессионального оценщика, так как это будет основанием для суда к рассмотрению вопроса об изменении цены, содержащейся в государственном реестре.